比較法
Sales Comparison Approach
選取相近土地成交案例，依交易情況、價格日期、區域及個別因素逐項調整後，加權推估勘估標的單價。
指示單價（示例）NT$166,000／坪
不動產估價報告書 · 去識別化格式範例
一份正式估價報告書，
包含哪些章節與資訊？
本頁以去識別化範例，呈現一份依全國聯合會「敘述式估價報告書範本」格式製作之報告書，其完整章節架構與摘要欄位樣貌，供有估價需求者參考。
報告書摘要頁
摘要欄位格式範例
正式報告書開頭的摘要頁，會以固定欄位交代委託關係、勘估標的、估價前提與價值結論。下方為去識別化的欄位範例。
不動產估價報告書摘要
案號、委託人、估價師簽章等識別資訊於正式報告載明；此範例一律以示例或留白呈現
- 報告書案號
- （正式報告載明）
- 委託人
- 某社會福利法人（示例）
- 勘估標的
- 北部某成熟市街住宅區土地（整宗數筆地號）正式報告載明地段、地號、建號及門牌
- 使用分區
- 住宅區（示例）
- 基地面積
- 約 250 坪示例值
- 估價目的
- 土地正常市場價值評估參考
- 價格種類
- 正常價格
- 價格日期
- 某年某月某日反映特定日期之市場
- 勘察日期
- 某年某月某日
- 特別估價條件
- 依委託指示，不考量地上現有建物，以「視為素地」評估土地價格
- 採用方法
- 比較法、土地開發分析法
- 他項權利
- 無（示例）
評估價值結論（示例值）SAMPLE
土地單價NT$167,000 ／坪
土地總價NT$41,750,000
報告書章節架構
一份完整報告書的目錄
依全國聯合會敘述式範本，正式報告書通常涵蓋以下五大部分。此為架構示意，不含任何真實案件內容。
壹、序言
- 估價立場聲明
- 估價報告書基本聲明事項
- 估價報告書使用之限制條件
貳、估價基本事項說明
- 委託人
- 勘估標的之基本資料
- 價格日期及勘察日期
- 價格種類及估價條件
- 估價目的
- 利益衝突之聲明
- 現況勘察情況說明
- 估價資料來源說明
參、價格形成之主要因素分析
- 一般因素分析（總體經濟、景氣）
- 區域因素分析
- 個別因素分析
- 最有效使用分析
- 土地增值稅預估
肆、價格評估
- 估價方法之選定
- 價格評估過程
- 比較法評估過程
- 土地開發分析法評估過程
- 價格決定理由（方法協調）
- 價格結論
伍、其他相關資料
- 不動產估價師證明文件
- 勘估標的位置圖、空照圖、使用分區圖
- 勘估標的與比較案例位置圖
- 勘估標的與比較標的照片
- 土地登記謄本、地籍圖謄本、土地使用分區證明書
- 土地時值及增值稅分析表
- 其他必要之技術附錄（如營造費調整之推算）
估價作業流程
報告書背後的六個階段
1
確認委託與範圍
界定標的、目的、價格日期、價格種類與特別估價條件。
2
產權與法規查核
核對登記謄本、都市計畫、使用管制及他項權利。
3
現場勘察
觀察臨路、地形、使用現況及周邊環境條件。
4
市場資料蒐集
選取與標的具可比性之土地及新建產品成交案例。
5
方法計算與檢核
分別以比較法與土地開發分析法評估，並交叉檢查。
6
價格協調與結論
依資料可信度與方法適用性說明權重，形成價值意見。
價格評估
兩種方法與價格協調（示例值）
報告書的價格評估以兩種以上方法交叉檢查，再說明權重、協調出最終價格。下方數值均為示例。
土地開發分析法
Land Development Analysis
推估合理開發後之總銷售金額，扣除營造、規劃設計、廣告銷售、管理、稅費、資本利息與利潤後，反算土地價格。
指示單價（示例）NT$168,000／坪
價格協調：166,000 × 50% ＋ 168,000 × 50% ＝ 167,000 元／坪 → 示例總價約 NT$41,750,000（167,000 × 250 坪）
聲明與限制條件
報告書使用之限制（範本重點）
正式報告書的序言會載明估價立場、基本聲明與使用限制條件。以下摘錄敘述式範本常見之限制要點，供了解報告書之適用界線：
- 評估結果僅適用於報告書所載之估價目的；目的變更可能使估價金額改變。
- 評估結果反映特定價格日期之市場狀態，非即時價格。
- 結論係在報告所載假設及估價條件（如視為素地）下成立。
- 未經估價師書面同意，報告書全部或一部不得對外公開。
- 整宗不動產之估價結果，不得逕依權利比例分割套用於其他估價。
本頁為格式與架構之說明範例，不構成對任何特定不動產之估價意見，不得作為交易、融資、稅務、訴訟或其他決策依據。實際案件應由不動產估價師依個案條件辦理。
需要正式估價
需要一份完整、可說明的正式估價報告書？
本頁僅說明報告書的格式與架構。若您有土地、收益型不動產、老屋活化、瑕疵不動產或家族資產傳承的估價需求，歡迎與蔡明沛估價師聯繫，正式估價前將先確認案件範圍與所需資料。